202002.07
0

Finansal Kiralama Sözleşmesi Şeklinde Yapılan Konut Finansmanı

<<Finansal Kiralama hakkında ayrıntılı bilgi içeren bu makale İstanbul Barosu avukatlarından Serdar Cengiz tarafından hazırlanmış olup, avukat/yazar halen Yüksek Lisans eğitimine Bahçeşehir Üniversitesi Üniversitesi Özel Hukuk alanında devam etmektedir.>>

Finansal Kiralama Müessesine Olan İhtiyaç : Gerek ülkemizde gerekse de dünya genelinde nüfusun her geçen gün arttığı görülmektedir. Bu nüfus artışı daha fazla insan demek olduğundan barınmaya duyulan ihtiyaç ile bu ihtiyacı karşılamaya yönelik yapılara olan talep de aynı ölçüde artmıştır. Fakat insan nüfusu ile barınma ihtiyacını karşılamaya müsait yapılar aynı oranda artmadığından sınırlı sayıda olan yapılara yöneltilen talep fazlalığı beraberinde konut fiyatlarında artışı getirmiştir. Bu da yeterli sayıda bireyim barınma ihtiyacını karşılayamamasına sebep olmuştur. Bireylerin barınma ihtiyaçlarını karşılamaları hem ihtiyaç hem de bir zorunluluk olduğundan toplumu oluşturan bireylerin karşılaştığı bu durum karşısında yasama ve yürütme organlarının sessiz kalması beklenemeyecektir.

Nitekim bu sebepler doğrultusunda yapılan yasama faaliyetleri ile bireylerin uygun koşullarla konut edinebilmelerini kolaylaştıran kapsamlı bir düzenleme iç hukukumuzda hazırlanmıştır. Bu anlamda büyük bir öneme sahip olan 5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun kabul edilmiş ve daha uygun şartlarla konut edinebilmenin önünü açan konut finansmanı sözleşmelerini getirilmiştir. Kanunun getiriliş amacının başında bireylerin konut sahibi olabilmesinin kolaylaştırılması ve yaygınlaştırılması yer almaktadır.

Bu doğrultuda çalışmamızın konusunu da tüketicilerin konut edinmeleri amacıyla yaptıkları  finansal kiralama sözleşmeleri oluşturmaktadır.

Konunun geniş içeriği sebebiyle çalışma iki ana bölümden oluşmaktadır. İlk bölümde finansman kavramı, konut finansmanına yönelik yapılan düzenlemelerin detaylı anlatılması ile konut finansmanı sözleşmesinin türleri açıklanmıştır.

İkinci bölümde ise tüketicilerin konut edinmeleri amacıyla yapmış oldukları finansal kiralama sözleşmeleri ele alınmıştır. İkinci bölüm de kendi içerisinde dört alt başlıktan oluşmaktadır. İlk alt başlık altında sözleşmenin niteliği ve tarafları; ikinci alt başlıkta tarafların borçları; üçüncü alt başlık altında sözleşmenin konusu; dördüncü alt başlıkta ise sözleşmenin sona ermesi açıklanmıştır.

Bununla birlikte Yargıtay’ın vermiş olduğu kararlar çalışmamıza eklenmiş, yüksek mahkemenin ihtilaflı konularda konuya yaklaşımı ortaya konulmaya çalışılmıştır.

BİRİNCİ BÖLÜM

  • . KONUT FİNANSMANI

  1. FİNANSMAN KAVRAMI, KONUT FİNANSMANINA YÖNELİK YAPILAN DÜZENLEMELER ve KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ

Finansman, ihtiyaçlarını mevcut ekonomik kaynakları ile karşılayamayan bireylerin, bu ihtiyaçlarını üçüncü kişilere ait kaynaklardan faydalanmak suretiyle kendine fon oluşturmasını ifade etmektedir. Bu doğrultuda konut finansmanı ise, konut edinerek barınma ihtiyacını karşılamak isteyen ancak yeterince fonu olmayan tüketicilere, finansman kuruluşları tarafından ihtiyaç duydukları bu fonun sağlamasını ifade etmektedir .

Konut finansmanına, yasal düzenelemeler açısından yaklaşılacak olursa hukukumuzda bu alanda yapılan en kapsamlı düzenleme, 2499 sayılı mülga Ser. PK, 4077 sayılı mülga TKHK, 2004 sayılı İ.İ.K. ve birkaç kanunda daha değişiklik yapan 5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile gerçekleştirilmiştir . Bu kanun ile amaçlanan bireylerin daha kolay konut sahibi olabilmelerine olanak sağlamak, konut sahibi olunabilmesini yaygınlaştırmak ve bu esnada da konut edinmek isteyen bireylerin daha hukuken korunmalarını sağlayarak daha güvenli hareket etmelerine olanak tanımaktır  

Mezkur kanun ile konut finansmanına yönelik olarak mülga 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında ,Kanun’a, konut finansmanı sözleşmelerini düzenleyen 10/B hükmü eklenmiştir. Hüküm, varlığını 6502 sayılı TKHK’da da korumuş ve kanunun 32. ve 39. maddeler arasında sistematik hale getirilmiştir  .

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un Konut Finansmanı başlığını taşıyan 32. maddesine göre konut finansmanı sözleşmesi, “Konut edinmeleri amacıyla; tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ve bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasına yönelik sözleşmedir” olarak tanımlanmıştır.

Çeşitli kanunlarda değişiklik yapılmasını öngören kanun, 4077 sayılı mülga TKHK’nın yanı sıra, konut finansmanı sözleşmelerine 2499 sayılı mülga Ser. PK’da da yer vermiş, kanuna 38/A hükmünü eklemiştir. Mülga Ser. PK.’da yer alan düzenleme, 6362 sayılı Ser. PK. md. 57/1’de düzenlemesi ile korunmuştur. Buna göre, konut finansmanı, “Konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ve bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasıdır” şeklinde tanımlanmıştır.

Bununla birlikte konut finansmanı sözleşmesi, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nın yayınladığı Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği md. 4/1-h hükmünde de tanımlanmıştır. Düzenleme şu şekildedir, ” Konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ve bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasına yönelik sözleşmeyi ifade eder” denilmiştir.

6362 sayılı Ser. PK. md. 57/1, 6502 sayılı TKHK md.32 ve Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği md. 4/1-h düzenlemesinde yer verilen tanımlar aynıdır.

Ayrıca 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, sözleşmesinin kurulması, temerrüt gibi çeşitli düzenelemeler getirmiş ve daha önemlisi tüketici aleyhinde bir çok uygulamayı emredici hükümlerle yasaklamıştır. Ayrıca bu kanunla yine sözleşmenin kurulmasından önce tüketiciye Sözleşme Öncesi Bilgilendirme Formu verilmesi zorunlu kılınmıştır. Böylelikle tüketiciye yapacağı sözleşmenin hükümlerini anlama ve sonuçlarını öngörebilme imkanı tanınmıştır .

  1. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 32. maddesinde yer verilen konut finansmanı sözleşmelerinin tanıma göre dört adet konut finansmanı sözleşmesinden söz edilebilecektir:

  • Tüketicilerin konut edinmeleri amacıyla kurulan kredi sözleşmeleri,
  • Tüketicilere konut sağlama amacıyla kurulan finansal kiralama sözleşmeleri,
  • Tüketicinin sahip olduğu konutun teminatı karşılığında kurulan kredi sözleşmeleri,
  • Konut finansmanı sözleşmeleriyle sağlanan kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kurulan kredi kullandırma sözleşmeleri,

konut finansmanı sözleşmesidir .

İKİNCİ BÖLÜM

  • . FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMESİ ŞEKLİNDE YAPILAN KONUT FİNANSMANI

  1. GENEL BİLGİLER ve SÖZLEŞMENİN TARAFLARI
  2. SÖZLEŞMENİN TANIMI, ŞEKLİ ve HUKUKİ NİTELİĞİ

6361 sayılı FKFFŞK md. 18’e göre finansal kiralama sözleşmesi şu şekilde tanımlanmıştır, “Finansal kiralama sözleşmesi; kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir.”

Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nın, 6502 sayılı TKHK kapsamında hazırlamış olduğu Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği md. 4/1-d  düzenlemesinde de finansal kiralama sözleşmeleri tanımlanmış olup, düzenleme şu şekildedir, “21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendinde tanımlanan finansal kiralamalara ilişkin sözleşmeyi, ifade eder”.

Bununla birlikte konutların, tüketicilere konut finansmanı kapsamında finansal kiralanmasına ilişkin yapılan sözleşmeler özelinde bir tanımlama kanunlarda yer almamaktadır. Bu sebeple konu özelinde bir tanımlama yapmak gerekirse, tüketicinin seçimi ve talebi üzerine kiralayanın üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir konutun zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında kiracıya bırakmasının kararlaştırıldığı sözleşmedir.

Sözleşmenin şekli yönünden, 6502 sayılı TKHK md.32/2 hükmünde, “Konut finansmanı sözleşmesi yazılı olarak kurulmadıkça geçerli olmaz” ve ayrıca FKFFŞK md. 22/1 hükmünde ise; ” Sözleşme, yazılı şekilde yapılır” düzenlemeleri yer almaktadır.

O halde sözleşmenin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu düzenlemelere aykırı hareket edilmesinin sonucu sözleşmenin geçersizliğine sebebiyet verecektir . Ayrıca TKHK md. 32/2 uyarınca geçerli bir sözleşme yapmamış olan konut finansmanı kuruluşu, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.

Sözleşmeye uygulanacak hukuk konusunda ise 6361 sayılı FKFFŞK md. 2/4 düzenlemesi, ” Konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanmasında ve finansman şirketlerinin konut finansmanı faaliyetlerine ilişkin olarak diğer kanunlarda yer alan hükümler saklıdır”  hükmünü içermektedir. Öyleyse, tüketici, konut edinmek amacıyla finansal kiralama sözleşmesi akdedecek olursa 6361 sayılı FKFFŞK yanı sıra 6502 sayılı TKHK da uygulama alanı bulacaktır. Ancak burada sözleşmenin kiracısı, tüketici olduğu için öncelikle 6502 sayılı TKHK dikkate alınacaktır. 6502 sayılı TKHK hükümleri ile 6361 sayılı FKFFŞK hükümleri çatışır ise TKHK hükümleri öncelikle uygulanacaktır .

Tüketicilerin konut edinmesi amacıyla yapılan finansal kiralama sözleşmelerinde, uygulamada en yaygın yöntem olan tüketicilere doğrudan fon oluşturulması (konut kredisi) yoluna başvurulmaz. Bunun yerine kiralayan, tüketicinin seçimi ve talebi olan konutun mülkiyetini üçüncü kişi olan satıcıdan edinir, konutun mülkiyeti finansman şirketinde kalmaya devam ederken konutun zilyetliği ise finansal kiralama sözleşmesi uyarınca her türlü faydayı sağlaması için kiracıya devredilir ;  . Bununla birlikte finansal kiralama sözleşmesinde kiracıya, sözleşme konusu konutu alma hakkı da tanınabilmektedir .

Sözleşmenin niteliği yönünden, finansal kiralama şeklinde yapılan konut finansmanı sözleşmesi, belirli bir ivaz (kira bedeli) karşılığı kiralananın (konut) zilyetliğinin kiracıya bırakıldığı (kullanma ve yararlanma), tam iki tarafa da borç yükleyen rızai, tipik bir sözleşmedir .

Sözleşme konusu malın mülkiyetinin kiralayanda olması, kiralayana, kiracının kira bedellerini ödememesi halinde, kiralananı satarak paraya çevirebilme gücü vermektedir. Bir diğer deyişle, kiracının seçimi ve talebi ile satın alınan konutun mülkiyeti kiralayanda teminat amacıyla kalmaktadır.

Sözleşmenin kendine özgü bu özelliği, sözleşmenin, satış, taksitli satış ve mülkiyeti muhafaza kaydıyla satış sözleşmelerine benzediği yönünde görüşlerin beyan edilmesine sebebiyet vermiştir . Satış sözleşmesi yönünden, tarafların finansal kiralama sözleşmesinde konutun mülkiyetinin sözleşme sonunda kiracıya geçeceğine ilişkin kayıt koymamaları halinde satış sözleşmesinden bahsetmek mümkün değildir. Satış sözleşmesinin asli unsuru sözleşme konusunun mülkiyetinin alıcıya geçirilmesidir . Taksitli satış sözleşmelerinde, satım konusunun mülkiyeti, zilyetliğin devredilmesiyle satın alana geçer. Bununla birlikte taksitli satışlarda, satıcı satılanın mülkiyetini saklamak isterse TMK md.764/1  düzenlemesine göre hareket edilmelidir. Diğer benzerlik görüşü açısından ise, mülkiyeti muhafaza kaydıyla satış sözleşmesi taşınır mülkiyeti başlığı altında TMK md. 764 hükmünde düzenlenmiştir. Taşınmaz satışlarında ise mülkiyeti saklı tutma koşulu TBK md.243/2 uyarınca tescil edilemez. Açıklanan sebeplerden ötürü, finansal kiralama şeklinde yapılan konut finansmanı öğretide yer alan görüşlerden ayrılmaktadır. Finansal kiralama sözleşmesine konu konutun mülkiyeti, kiracıya, kararlaştırılan ödemelerin yapılmış olması ve sözleşmenin sonunda mülkiyetin kiracıya devredilebileceğine ilişkin hükmün yer almasına bağlıdır .

Finansal kiralama şirketi, tüketicinin talebi üzerine; tüketicinin ödeme gücü, talep edilen konutun yeniden satım kabiliyeti vb. konularda ön araştırma yapar ve bu konular hakkında bir rapor oluşturur. Sürecin olumlu sonuçlanmasıyla finansal kiralama sözleşmesi meydana getirilir. Sözleşmeye göre kiracı, kiralayan şirkete sözleşmede kararlaştırılan finansal kira bedellerini ödeyecektir. Ayrıca kiralayan ile konutu satan arasında bir satım sözleşmesi imzalanır ve konutun kiracıya doğrudan teslim edileceğine ilişkin hüküm sözleşmeye konulur. Buna göre de kiralayan, konutun bedelini doğrudan satıcıya ödeyecektir.

  1. SÖZLEŞMENİN TARAFLARI
  2. Tüketici
  3. Genel Olarak Tüketici Kavramı  

Finansal kiralama şeklinde yapılan konut finansmanı sözleşmelerinin taraflarından birisi tüketicilerdir. 6502 sayılı TKHK md. 3/k bendinde tüketici kavramı yer almaktadır. Madde metnine göre tüketici, “ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi” ifade etmektedir. Kanun maddesinde yer alan tanımda tüketici kavramı, bir mal veya hizmetin ticari veya mesleki olmayan amaçlarla edinilmesi ve gerçek veya tüzel kişi unsurlarından oluşmaktadır.

b.Tüketici Kavramının Unsurları

  1. Gerçek veya Tüzel Kişi Olma

Yukarıda da izah ettiğimiz üzere TKHK md. 3/k düzenlemesinde hem gerçek kişilerin hem de tüzel kişilerin tüketici olabileceği kanunen düzenlenmiştir. Gerek gerçek kişiler gerekse tüzel kişiler yönünden tüketici olma unsuru incelenirken bu kişilerin tacir olup olmamaları göz önünde bulundurulmalıdır.

Öncelikle gerçek kişilerin tüketici sıfatı, tacir olup olmamaları ve mesleki veya ticari saikle hareket etmelerine göre değişmektedir. Tacir sıfatı bulunmayan gerçek kişilerin TKHK kapsamında bir malı veya hizmeti, ticari ve mesleki olmayan amaçlarla edinmesi, kullanması veya yararlanması tüketici sayılması için yeterli olacaktır. Gerçek kişi, tacir olmasa dahi, bir malı veya hizmeti ticari ve mesleki amaçlarla edinir, kullanır ya da yararlanır ise tüketici sayılmayacaktır .

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 19/1 hükmüne göre tacirin borçlarının ticari olması asıldır. Ancak aynı maddenin devam cümlesinde gerçek kişi olan tacir için, “İşlemi yaptığı anda bunun ticari işletmesiyle ilgili olmadığını diğer tarafa açıkça bildirdiği veya işin ticari sayılmasına durum elverişli olmadığı takdirde borç adi sayılır” denilmiştir. Örneğin, gerçek kişi tacir, iş yeri yerine evi için bir mal veya hizmet edinmesi durumunda tüketici sayılacaktır . Böyle bir durumda dikkate alınması gereken ölçüt, gerçek kişi olan tacirin mal ya da hizmeti ticari veya mesleki amaçlarla değil, bireysel kullanımı için edinmesidir. O halde, gerçek kişi tacir, bir mal ya da hizmeti edinirken mesleki ya da ticari amaçlarla hareket etmez ise tüketici olacaktır. Dolayısıyla gerçek kişi tacirin mesleki veya ticari saik gütmeksizin, konut edinmek amacıyla yapacağı finansal kiralama sözleşmeleri de TKHK md. 32 kapsamında olacaktır.

Gerçek kişilerde olduğu gibi tüzel kişiler yönünden de bir ayrım yapılması zorunludur. Örneğin bir ticaret şirketi, tüzel kişi olup, borçlarının TTK md. 19/1 uyarınca ticari olması esastır ve bu sebeple de tüketici sıfatı bulunmamaktadır. Bununla birlikte yine tüzel kişi olan ancak ticari işletme işletmeyen, tacir sıfatı bulunmayan, kar amacı gütmeyen, topluma eğitim, tedavi, ekonomik vb.  amaçlarla yardımcı olmayı gaye edinen sendika, dernek veya vakıfl olan bu tür tüzel kişilerin bir mal veya hizmet edinirken ticari ve mesleki amaç gütmeyeceklerinden konut finansmanı kapsamında taşınmaz edinmeleri de mümkün olacağından TKHK kapsamında tüketici sayılacaklardır. Ancak dernek, sendika veya vakıfların kuruluş amaçlarını gerçekleştirmek için ticari işletme işletmeleri halinde ise tacir sayılacaklarından tüketici olarak adlandırılamayacaklardır ;  .

  1. Mal veya Hizmeti Ticari veya Mesleki Olmayan Amaçlarla Edinme

Tüketici kavramının ikinci unsuru ise bir mal veya hizmetin ticari veya mesleki olmayan amaçlarla edinilmesidir. Gerçek veya tüzel kişi tüketici, bir mal veya hizmeti ticari veya mesleki saik dışında, kullanma ve yararlanma amacı gözetmelidir. Yargıtay  bir kararında bir malı mesleki amaçla edinen kişinin tüketici olamayacağına, başka kararlarında  ise ticari saiklerle hareket tüketicinin, bu tür işlemlerinin tüketici işlemi olamayacağına hükmetmiştir.

Tüketicinin, finansal kiralama şeklinde yapacağı konut finansmanı sözleşmesinde, ticari amaçla hareket etmesi, konutu yatırım amaçlı edinmek istemesi, gelir elde etme saiki ile zilyetliğinde bulunan konutu günlük kiralaması veya konutun zilyetliğini bir başkasına devrederek uzun süreli kira geliri elde etmeyi hedeflemesi gibi durumlarda söz konusu olabilecek ve tüketici sıfatının kaybına yol açabilecektir.

Tüketicinin konut edinirken birden fazla amacını karşılar şekilde hareket etmesi halinde ne gibi sonuçlar doğacağına da değinilmelidir. Örneğin, bir doktor ya da avukat, mesleki veya ticari bir amaçtan ziyade barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla konut edinmek isteyebilir ve bu doğrultuda finansal kiralama sözleşmesi akdedebilir. Bununla birlikte konutu edinmişken barınma amacının yanı sıra işyeri olarak da kullanmak isteyebilir. Böyle bir ihtimalde “homeoffice” kavramı gündeme gelecek ve tüketicinin birden fazla amaçla hareket etmesi söz konusu olacaktır. Bu gibi bir durumda tüketicinin hangi amacının daha ağır bastığının tespiti, sözleşmenin de niteliğinin belirlenmesinde önem arz edecektir. Yargıtay  kararına konu bir olayda da kullanım amacının önemi ortaya konulmuştur. O halde, tüketicinin işlemi yapmaktaki amacı ticari veya mesleki yönden daha ağır basmaktaysa tüketici sıfatı ortadan kalkacak ve sözleşme genel hükümlere tabi olacaktır. Bununla birlikte konutun şahsi kullanım amacı esas alındığında yapılan sözleşme ise TKHK md.32 kapsamında olacaktır .

İmar mevzuatı uyarınca imar planı gerektiren yapılar hakkında verilen kullanım kararları bağlayıcıdır. Örneğin, bir yere ilişkin imar planları hazırlanırken o yer için konut, turizm, konut+ticaret gibi kullanım özgülenmektedir. Bu hususta, imar planı konut olarak belirlenen bir yerin edinilmesi için yapılan finansman sözleşmeleri de kural olarak tüketici işlemidir. Ancak imar planı konut olarak belirlenmiş olsa dahi ticari ve mesleki faaliyetlerin de yürütülmesi mümkündür. İmar planı konut olarak belirlenmiş bir yerin ticari veya mesleki amaçla edinilmesi halinde bu taşınmaza ilişkin yapılan konut finansmanı sözleşmesi TKHK md. 32 kapsamında olmazlar. İmar planı, ticaret olarak özgülenmişse, bu taşınmazın konut olarak kullanılması söz konusu olamayacağından böyle bir yerin edinilmesine ilişkin yapılacak finansman sözleşmesi de TKHK kapsamında olmayacaktır.

İmar planında, konut+ticaret şeklinde kullanım özgülenebileceğini belirtmiştik. Özgülemenin bu şekilde yapıldığı taşınmazın hem konut olarak hem de ticari bir faaliyetin yürütülmesi için kullanılması mümkündür. Bu gibi hallerde işlemin niteliği belirlenirken tüketicinin iradesi önem taşımaktadır. Barınma ihtiyacını gidermek için konut edinmek isteyen tüketicinin işlemi TKHK kapsamında olacakken, taşınmazın ticari ve mesleki amaçla edinilmesi finansman sözleşmesini TKHK kapsam dışında bırakacaktır.

Bunlarla birlikte konutun edinilmesinden sonra kullanım amacının değiştirilmesi sözleşmenin niteliğini değiştirmez. Barınma amacıyla edinilen bir konutun sonradan ticari veya mesleki amaçla kullanılması sözleşmeyi tüketici işlemi olmaktan çıkarmaz. Örneğin, bir kimsenin barınma amaçlı aldığı konutu sonradan avukatlık ofisine dönüştürmesi gibi. Önemli olan konut finansmanı sözleşmesi yapıldığı anda tüketicinin iradesinin barınma amaçlı kullanılacak bir konutu edinmiş olmasıdır. Tam tersi durum açısından yaklaşılacak olursa finansman sözleşmesiyle ticari ve mesleki amaçla edinilen bir yerin sonradan konut olarak kullanılması da sözleşmeyi tüketici işlemi niteliği vermez. Her iki durumda da yapılan sözleşmenin TKHK kapsamında olup olmadığı işlemin yapıldığı anda tüketicinin iradesine göre tespit edilecektir .

  1. Konut Finansmanı Kuruluşları

Konut finansmanı sözleşmelerinin bir diğer tarafını konut finansmanı kuruluşları oluşturmaktadır. TKHK madde 3/g düzenlemesinde konut finansmanı kuruluşlarının kimler olabileceğine ilişkin, “Konut finansmanı kapsamında doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketlerini ifade eder” düzenlemesini içermektedir.

O halde bankalar, finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri, konut finansmanı kuruluşlarıdır. Bu kuruluşların ortak özelliği kanunen sınırlı sayıda olmaları ve tüketicilerin yalnızca bu kuruluşlarla yapacakları sözleşmelerin, gerçek anlamda finansal kiralama sözleşmesi olacağıdır. Bir diğer ortak özellikleri ise bu kuruluşların finansman sağlama işini ticari ve mesleki amaçlarla yapmalarıdır.

Tüketicilerin TKHK 3/g’de belirtilen kuruluşlar dışındaki kişi ya da kurumlarla yapacakları finansman sözleşmeleri, tüketici işlemi olsa dahi TKHK md. 32 kapsamında konut finansmanı sözleşmesi olarak nitelendirilemeyecektir .

  1. Bankalar
  2. Katılım Bankaları

Katılım Bankaları, Bankacılık Kanunu madde 3 hükmünde, “Bu Kanuna göre özel cari ve katılma hesapları yoluyla fon toplamak ve kredi kullandırmak esas olmak üzere faaliyet gösteren kuruluşlar ile yurt dışında kurulu bu nitelikteki kuruluşların Türkiye’deki şubelerini ifade etmektedir” şeklinde tanımlanmıştır.

Aynı kanunun dördüncü maddesinde bankaların faaliyet alanları gösterilmiş olup finansal kiralama işlemleri katılım bankalarının yapabileceği işlemler arasında sayılmıştır. O halde katılım bankaları tüketicilerin konut edinmeleri amacıyla finansal kiralama sözleşmeleri akdedebileceklerdir.

  1. Kalkınma ve Yatırım Bankaları

Kalkınma ve Yatırım Bankaları Bankacılık Kanunu madde 3 hükmünde, “Bu Kanuna göre mevduat veya katılım fonu kabul etme dışında; kredi kullandırmak esas olmak üzere faaliyet gösteren ve/veya özel kanunlarla kendilerine verilen görevleri yerine getiren kuruluşlar ile yurt dışında kurulu bu nitelikteki kuruluşların Türkiye’deki şubelerini ifade eder” şeklinde tanımlanmıştır.

Kalkınma ve Yatırım Bankalarının da faaliyet alanları aynı kanunun dördüncü maddesinde gösterilmiş ve bu bankalar da tüketicilerle konut edinmeleri amacıyla finansal kiralama sözleşmesi yapmaya yetkili kılınmıştır.

  1. Finansal Kiralama Şirketleri

Finansal kiralama sözleşmesinin kiralayan sıfatı, FKFFŞK md. 3/d hükmü dikkate alındığında katılım bankaları, kalkınma ve yatırım bankaları ile finansal kiralama şirketlerinine aittir.  Finansal kiralama şirketleri, kalkınma ve yatırım bankaları ile katılım bankalarının aksine yalnızca finansal kiralama konusunda faaliyetlerini yürütmek amacıyla kurulan özel kurumlardır.

  1. Finansman Şirketleri

Finansman Şirketi kavramı, Ödünç Para Verme İşleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname’nin 3/b maddesinde, “Devamlı ve mutad iştigal konusu olarak her türlü mal ve hizmet alımını kredilendirmek üzere ödünç para veren tüketici kredi şirketlerini ifade etmektedir” şeklinde tanımlanmıştır.

Finansman Şirketlerinin, konut finansmanı sözleşmesinin tarafı olabileceklerine ilişkin yasal düzenlemeler 6502 Sayılı TKHK md. 3/g ile Sermaya Piyasaları Kanunu madde 57/2 hükmünde yer almaktadır. Her iki kanunda yer alan düzenleme ortak olduğundan ötürü yalnızca düzenlemeye yer vermemiz uygun olacaktır, “Konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanı kapsamında doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleridir”

Kanuni düzenlemeler de göstermektedir ki finansman şirketlerinin de konut finansmanı faaliyetlerinde bulunabileceklerdir .

II.TARAFLARIN BORÇLARI

  1. KİRALAYANIN BORÇLARI
  2. Kiralananın Zilyetliğini Kiracıya Geçirme Borcu

Finansal kiralama şeklinde yapılan konut finansmanı sözleşmesi, konut finansmanı kuruluşunun, tüketicinin seçimi ve kendisine yönelttiği talep üzerine üçüncü bir kişiden satın almış olduğu ya da başka bir suretle temin etmiş olduğu konutun zilyetliğini, kiracının her türlü faydayı ve yararı sağlaması amacıyla kiracıya bir kira bedeli karşılığında bırakmasını öngören bir sözleşme türüdür.

Sözleşmenin akdedilmesiyle kiralayanın asli borcu, sözleşme konusu konutun zilyetliğini kiracıya geçirmektir. Kiralayan, bu borcunu ifadan kaçınması halinde finansal kiralama sözleşmesinin süresi başlamaz ve kiracının kira bedeli ödeme borcu muaccel hale gelmez. Ancak taraflar bunun aksini kararlaştırabilirler.

Kiracı, konut üzerinde sadece kullanma ve yararlanma hakkına sahiptir. Bu sebeple kişisel nitelikteki bu hakkını kullanabilmesi için konut üzerinde doğrudan (vasıtasız) zilyet olması gerekmektedir. Kiracının, konut üzerinde doğrudan zilyet kılınma türünün bir önemi yoktur. Zilyetlik, kiralayan tarafından geçirilebileceği gibi konutun satın alındığı üçüncü kişi olan satıcı tarafından da geçirilebilir.

Bununla birlikte finansal kiralama sözleşmesinde konutun vasıtasız zilyetliğinin kiracıya ne zaman devredileceği kararlaştırılmış olmalıdır. Eğer bir tarih öngörülmüşe kiralayan öngörülen tarihte zilyetliği devretmelidir. Eğer bir tarih öngörülmemişse, borç TBK md. 90 uyarınca doğumla birlikte muaccel olacaktır. Borcun doğmasına karşın kiralayan, borcunu ifadan kaçınırsa, kiracı, FKFFŞK md. 25 atfıyla TBK md. 123, 125, 126 hükümlerinden faydalanabilecektir. Bu açıdan borcunu ifa edebilmesi (konutun satın alınması ve zilyetliğini kiracıya devredebilmesi) için kiralayana uygun bir mühlet verebilir. Eğer zilyetlik bu süreler dahilinde yine devredilmemişse TBK md. 126’da kendisine tanınan seçimlik hakları kullanabilecektir .

Finansal kiralama sözleşmesine konu konutun mülkiyeti, daha önce de açıkladığımız  üzere teminat amacıyla kiralayanda kalmaktadır. Ancak bu durum sözleşme konusu konutun zilyetliğinin kiracıya devrine sorun oluşturmamaktadır.

Kiralayan, kiracının konuttan yararlanma imkanını kısıtlayamacayağı gibi belirli şekillere de bağlayamaz. Eğer kiraya veren buna aykırı davranıyorsa, bir diğer deyişle zilyetliği kiracıda olan konut üzerinde kiracı, her türlü faydayı elde edemiyorsa o halde zilyetliğin devrinden söz edilemeyecektir .

2.Kiracının Kiralanandan Yararlanmasına Engel Olacak Davranışlardan Kaçınma Borcu

FKFFŞK md. 24/1 hükmü, “Sözleşme süresince finansal kiralama konusu konutun zilyedi olup, sözleşmenin amacına uygun olarak her türlü faydayı elde etme hakkına sahiptir” düzenlemesini içermektedir.

Kiralayan, sözleşme devam ettiği ölçüde kiracının konuttan yararlanmasına olanak tanımalı, kiracıya engel olmamalıdır. Kiralayan, kiracının konut üzerinde zilyetlik elde ettikten sonra sözleşmede yer alan hükümlere aykırı davranışları sebebiyle sözleşmenin kendisi tarafından feshine imkan verecek bir konumda olmadıkça, konutun kiracı tarafından kullanılmasına katlanmalı ve konutun kiracı tarafından kullanılmasını engelleyici hareketlerden kaçınmakla yükümlüdür.

Kiralayanın kendi davranışlarından kaynaklanan engelleyici durumlar hariç olmak başka bir kaçınma borcu bulunmamaktadır Örneğin, FKFFŞK md. 24/5’e göre konutun bakımı ve sözleşme devam ettiği sürece oluşacak hasara kiracı katlanacaktır. Kiralayan, kiracının konuttan yararlanmasına engel olacak hasar, ziyaı gibi halleri gidermekle yükümlülüğü bulunmamaktadır çünkü kiracının, kiralanandan yararlanmasına engel olacak durum kendi eyleminden kaynaklanmamıştır .

3.Ayıptan Dolayı Sorumluluk

Finansal kiralama sözleşmelerinde, sözleşme konusu konut, kiracının seçimi ve talebi üzerine üçüncü bir kişiden alınabileceği gibi, halihazırda kiralayanın mülkiyetinde de olabilir. Tüketici, kiralayanın mülkiyetinde bulunan bir konutu edinmek amacıyla da finansal kiralama sözleşmesi akdetmek isteyebilir.

Kiralayan, üçüncü kişiden veya kiracının bizzat kendisinden sağlanan konutlarda olan ayıplardan 6361 sayılı FKFFŞK md. 24/6 kapsamında sorumlu olmayacaktır. Ancak az önce de bahsettiğimiz üzere kiracı, kiralayanın mülkiyetinde sözleşme öncesinde de bir konutu edinmek ister ve bu konutun ayıplı olduğu ortaya çıkarsa kiralayanın ayıptan dolayı sorumluluğu gündeme gelebilecektir.

Ancak 6361 sayılı FKFFŞK’da kiralayanın ayıba karşı sorumluluğuna ilişkin bir düzenleme yer almamaktadır. Fakat aynı kanunun md. 2/6 hükmü, “Bu Kanunda hüküm bulunmayan hâllerde genel hükümler uygulanır” düzenlemesini içerdiğinden genel hükümlerde yer alan ayıp hükümleri kıyasen uygun düştüğü ölçüde uygulama alanı bulabilmelidir. Ancak kanunun, uygulanmayacak hükümler başlığını taşıyan madde 34  hükmü  de göz önünde bulundurulmalıdır.

4.Kiralananın Mülkiyetini Üçüncü Kişiye Devretmeme Borcu

Mülkiyetin devrini düzenleyen FKFFŞK md. 27 düzenlemesine, “Sözleşmede aksi öngörülmemişse kiralayan, malın mülkiyetini bir üçüncü kişiye devredemez. Sözleşmede bu yetkinin tanınması hâlinde, devir, ancak başka bir kiralayana yapılabilir. Devralan, sözleşme hükümlerine uymak zorundadır. Devrin kiracıya karşı geçerli olması onun haberdar edilmesine bağlıdır” düzenlemesini içermektedir.

Kanun metninden de anlaşıldığı üzere bu kural emredici nitelikte olmayıp, taraflar, kiralanan konutun mülkiyetinin kiralayan tarafından devridelebileceğini kararlaştırabilirler. Bununla birlikte devir de yine kanun metninden anlaşıldığı üzere yine FKFFŞK kapsamında finansal kiralama sözleşmesi yapmaya yetkili kuruluşlara yapılabilecektir.

Mülkiyetin üçüncü kişiye geçmesiyle sözleşme de devralana kararlaştırılan tüm hak ve borçlarla birlikte geçecektir. Bir diğer deyişle devralan, artık sözleşmenin tarafı haline gelecektir.

  1. KİRACININ BORÇLARI

1.Finansal Kiralama Bedelini Ödeme Borcu

a.Genel Olarak

Tüketicilerin konut edinmeleri amacıyla yapılan finansal kiralama sözleşmeleri tam iki tarafa da borç yüklemektedir. Kiralayanın borcu, kiralananın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlaması için kiracıya geçirmekken, kiracının borcu da, kiralananı kullanımı dolayısıyla kiralayana finansal kiralama bedelini ödemektir. Finansal kiralama bedelini ödeme borcu, kiracının asli ve en önemli borcudur.

Finansal kiralama bedeli, FKFFŞK md. 20 uyarınca taraflarca serbestçe belirlenebilmektedir. Bu bedel, sabit olabileceği gibi değişken de olabilir. Finansal kiralama bedeline nelerin dahil olacağı konusunda ise, konut kiralanan tarafından üçüncü bir kişiden satın alınmışsa alım bedeli, kiralananın sözleşme sonunda kiracıya ivaz karşılığı devredileceğine ilişkin hüküm yer alıyorsa satış bedeli, sözleşmenin kurulması için kiralayan tarafından yapılan masraflar, kiralayanın kar payı, faiz kararlaştırılmış ise faiz, kiralananın kullanım bedeli, gibi kalemler finansal kiralama bedeline dahil edilebilecektir.

Kanun hükmünde finansal kiralama bedellerinin ne zaman ödeneceği de yine taraflarca serbestçe belirlenebileceği öngörülmüşse de uygulamada genellikle bu ödemelerin aylık ödemeler şeklinde kararlaştırıldığı görülmektedir .

Finansal kiralama bedelindeki taksitler, adi kira veya hasilat kirasının aksine,  her ay ya da belirli dönemlerde doğan ve ödenen borçlar değildir. Bir seferde, tüketicinin talep ettiği konutun satın alınması sırasında doğan ve devamında dönemsel ödenmesi kararlaştırılan tek bir borcun taksitleri konumundadır.

Finansan kiralama bedellerinin ödenmesindeki amaç asıl olarak finansal kiralama şirketinin tüketiciye fon olarak sağladığı anaparanın finansal kiralama şirketine iade geri dönmesini sağlamaktır. Sözleşme devam ederken, finansal kiralama bedelinin içerisine malın kullanılması için öngörülen bedel ile birlikte konutun kullanma süresine denk gelen amortisman bedelini de içermektedir. Bu yüzden de kiracı sözleşme sonunda satın alma opsiyonunu kullanırken, malı normal satın alma bedelinin altında olan, amortisman bakiyesi karşılığında satın alabilecektir. Finansal kiralama ödemeleri, sözleşme sona erene kadar kiralayan tarafından, malın temin edilmesi için harcanan bedelinin tamamına ulaşmalıdır .

  1. Finansal Kiralama Bedelinin Ödenmemesi

Tüketicinin asli borcu finansal kiralama bedelini sözleşme ile kararlaştırılan vadelerde ödemesi esastır . Tüketici, bu borcunu zamanında ifa etmezse temerrüde düşmesi söz konusu olabilecektir .

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un md. 34 hükmü, tüketicinin temerrüdünü düzenlemiştir. Kanun maddesine göre, tüketicinin finansal kiralama bedelinin ödemede temerrüde düşmesi halinde kiralayan kalan borcun tamamının ifasını talep etme hakkı tanınmıştır. Kiralayanın bu hakkını kullanabilmesi kanunun aradığı şartların varlığı halinde mümkün olacaktır:

  • Kiralayan, kalan borcun tamamının ifasını talep etme hakkını finansal kiralama sözleşmesinde saklı tutmuş olmalı,
  • Konut finansmanı kuruluşu bütün edimlerini ifa etmiş olmalı,
  • Tüketicinin birbirini izleyen en az iki taksidi ödemede temerrüde düşmüş olmalı,
  • Konut finansmanı kuruluşu, tüketiciye en az otuz gün süre vererek muacceliyet uyarısında bulunmalıdır.

Tüketiciye verilen süre içerisinde tüketici edimini yerine getirmezse finansal kiralama şirketi sürenin sona ermesini takiben kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere konut finansmanı sözleşmesini feshedebilecektir. Kiralayan bu hakkını kullanır ise TKHK md. 34/3 uyarınca konutu derhal satışa çıkartmakla yükümlüdür. Düzenleme, kiralayana konutun cebri icra yoluna başvurulmadan satışa çıkartma hakkı tanımaktadır.

Satıştan önce kiralayan, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu uyarınca yetki verilmiş olan kişi veya kurumlara kıymet takdiri yaptırır. Takdir edilen kıymet, satıştan en az on iş günü önce tüketiciye bildirilir. Tüketicinin, yapılacak değer tespitine itiraz hakkı TKHK’da yer almamaktadır. Tüketici, tespit davası açarak adli yargıya başvurabilme hakkına sahiptir. Bununla birlikte tüketicinin SPK’ya da başvurma hakkı mevcut olup mezkur kıymet takdirine karşı dava açılabileceği gibi SPK’ya itirazda da bulunalabilmelidir .

Konutun tespit edilen değeri üzerinden satışının gerçekleştirilmesi durumunda satıştan elde edilecek bedel, kiracının kalan borcunu aşıyorsa aşan kısım tüketiciye ödenir. Ödemenin akabinde tüketici veya zilyetlik devredilmiş ise üçüncü şahıslar konutu tahliye etmekle yükümlü olup, konut tahliye edilmezse kiralayan İ.İ.K. md. 26 ve 27 hükümleri uyarınca tüketici veya üçüncü kişi aleyhine icra takibi yapabilir.

Ayrıca konut finansmanına yönelik finansal kiralama işlemlerinde, Sözleşmenin Feshinin Sonuçları başlıklı 6361 Sayılı FKFFŞK md. 33 hükmü uygulama alanı bulmaz.

2.Kiralananı Özenle Kullanma Borcu

Finansal kiralama sözleşmesinde tarafların hak ve borçlarını düzenleyen FKFFŞK’nın  md. 24/2 düzenlemesine göre, “Kiracı, finansal kiralama konusu malı sözleşmede öngörülen şart ve hükümlere göre itinayla kullanmak zorundadır” .

Sözleşme konusu konut, kiralayan için teminat işlevi görmektedir. Bu sebeple konutun özenle kullanılması kiralayan için önemlidir. Kiracı, sözleşme konusu konuttan her türlü faydayı elde ederken sözleşmenin amacına uygun düştüğü ölçüde kullanmalı, normal kullanımı aşacak eylemlerden kaçınmakla yükümlüdür. Kiracı, sözleşme ile kararlaştırılan, olağan kullanım amacı dışında konuta zarar veren, değerini azaltan ya da varlığını tehlikeye sokan davranışlarda bulunamayaktır. Kiracı, ortalama bir kimsenin kendi malının muhafazası ve idamesi için göstereceği derecede bir özeni göstermelidir.

Kiracıya, konutu satın alma hakkı tanınması, kiralananı özenle kullanma borcuna ayırı hareket etme yetkisi vermemektedir. Zira alım hakkı, sözleşme ile kararlaştırılan sürenin bitmesi halinde kiracı tarafından kullanılacak olursa hüküm ve sonuçlarını doğurur. Bu sebeplerle kiracı, olağan yararlanma dışında konuta vereceği zararlardan sorumlu olacaktır.

Kiracının, kira konusu konutu özenle kullanma borcuna ilişkin ölçütlerin belirlenmesinde TBK’da yer alan adi kiraya ilişkin düzenlemelerden de faydalanılabilir. Tüketici, barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla finansal kiralama sözleşmesi akdettiğinden kullanım hakkının kapsamı belirlenirken barınma ihtiyacı dikkate alınacaktır. Kiracının konutu barınma amacı dışında başka bir amaçla kullanması mümkün değildir .

  1. Kiralananın Her Türlü Bakımını Yapma ve Onarma Borcu

Kiracının bir diğer borcu 6361 sayılı FKFFŞK md. 24/3 düzenlemesinden anlaşılmaktadır. Madde düzenlemesi, “Sözleşmede aksine hüküm yok ise kiracı, malın her türlü bakımından ve korunmasından sorumlu olup, bakım ve onarım masrafları kiracıya aittir” hükmünü içermektedir.

Bakım ve onarım masraflarının kime ait olacağı konusunda sözleşmede taraflarca düzenleme getirilebilir. Sözleşme ile bakım ve onarım masraflarının kiralayanda olacağı konusunda taraflar anlaşabilirler. Bununla birlikte bazı masrafların kiracı ile kiralayan arasında da bölüştürülebilmesi de mümkündür.

Kanun maddesinde, kiralananın bakım ve onarımına ilişkin masrafların kapsamı açık bir şekilde düzenlenmemiş, olağan kullanım neticesinde oluşabilecek bakım ve onarım ile daha büyük nitelikteki bakım ve onarım ayrımına tabi tutmaksızın kiralananın her neviden bakım ve onarımı kiracıya bırakılmıştır.

Kanun maddesinin konut finansmanı amacıyla yapılan finansal kiralama sözleşmesine uyarlanması kiracı için ağır sonuçlar doğurabilecektir. Zira taşınırlar için yapılan finansal kiralama sözleşmeleri için bakım ve onarım kiracı tarafından karşılanabilecekken, konutların bakım ve onarımı daha fazla masraf gerektirebilecektir.

Bu sebeple konut edinmeye yönelik finansal kiralama sözleşmeleri için ayrım yapılarak değerlendirmede bulunmak daha hakkaniyetli olacaktır. Örneğin, konutun olağan bakım ve onarım masrafları kiracıya, olağan masrafları aşar nitelikteki bakım ve onarım masraflarının kiralayana ait olması kararlaştırılabilir. Örneğin, deprem ihtimaline karşın konutun güçlendirilmesinin yapılması halinde bu tür bir masraf kiracıyı zor durumda bırakabilecektir. Bu gibi olağandışı masraflar aynı zamanda kiralayanın mülkiyetindeki konutun değerini artırmakta ve kiralayan için güvence fonksiyonunu güçlendirmektedir. Dolayısıyla olağan bakım ve onarım masrafları kiracıya, bunun dışında kalan olağanüstü masraflar ise kiralayana ait olmalıdır .

4.Sigorta Primlerini Ödeme Borcu

FKFFŞK md. 24/4 düzenlemesi şu şekildedir, “Kiralama konusu malın sigorta ettirilmesi zorunludur. Malın kimin tarafından sigorta ettirileceği sözleşmede gösterilir. Sigorta primleri kiracı tarafından ödenir”.

Kanun maddesinde düzenlendiği üzere taraflar kiralananın kimin tarafından sigortalatılacağını kararlaştırabilirler. Bununla birlikte sigorta primlerini ödeme borcu kiracıya aittir. Kiracının sigorta primlerini ödeme borcu, örneğin sigortanın kiralayan tarafından yaptırılacağı kararlaştırılmış ve kiralayan da bu borcunu yerine getirmişse bunun kendisine haber verilmesi ve primleri ödeyebilmesine ilişkin bilgilerin kendisine ulaştırılmasına bağlıdır. Kiracıya prim ödeme borcuna ilişkin bilgiler ulaştırılmadığı müddetçe primlerin ödenmemesinden dolayı da herhangi bir sorumluluğu da bulunmayacaktır.

Kiracı, kiralayanın ihtarına rağmen bu borcunu ifadan kaçınır ve kiralanan üzerinde riziko gerçekleşir ise doğacak zarardan kiracı sorumlu olacaktır. Ayrıca kiracı, ödemesi gereken primleri ödenmezse, kiralayan sigorta primlerini onun adına ödeyebilir ve ödediği primler için kiracıya rücu edebilir.

Sigortanın kim tarafından yaptırılacağı düzenlenmiş olmasına karşın hangi tür sigortaların yaptırılması gerektiği kanunda yer almamaktadır.  Sigorta primlerini ödeme borcu kiracıda olması sebebiyle kiracıyı zor durumda bırakacak sigorta türleri tercih edilmemelidir. Bununla birlikte sözleşmenin konusunun konut olması sebebiyle taşınmazlara ilişkin yapılması zorunlu sigortaların (Zorunlu Deprem Sigortası, DASK gibi) her durumda yapılması gerekmektedir.

Sigorta primleri sigorta şirketlerine göre farklılık gösterse de prim tutarı konutun değerine göre olmalıdır. Primlerin olağan tutarlar dışında olması halinde kiracı TMK md. 2 uyarınca itirazda bulunabilir ya da olağan prim miktarını aşan tutarı ödemekten imtina edebilir .

  1. Kiralananın Hasar ve Ziyaına Katlanma

6361 sayılı FKFFŞK md. 24/5 hükmü, “Malın sözleşme süresi içinde hasar ve ziyaı sorumluluğu kiracıya aittir. Bu sorumluluk ödenen sigorta miktarının karşılanmayan kısmı ile sınırlıdır ve aşan kısım kiracı tarafından karşılanmak zorundadır” düzenlemesini içermektedir.

Finansal kiralama sözleşmesi ile aksi kararlaştırılmadıkça, kiracının sorumluluğu konutun zilyetliğinin kendisine devri ile başlayacaktır. Dolayısıyla sözleşme akdedilmiş olsa bile kendisine zilyetlik devri yapılmamış olan kiracı, konutun hasar ve ziyaından sorumlu olmayacaktır. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılmışsa, konutun zilyetliği tüketiciye devredilmesinden önce kiracı hem finansal kiralama bedelinden hem de kiralananın hasar ve ziyaından sorumlu olacaktır.

Bununla birlikte kiracının sorumluluğu sigorta tarafından karşılanmayan kısımla sınırılıdır. O halde kiracının sorumluluğu sigorta teminatı dışında kalan miktar üzerindendir. Kiralananın olası bir hasar ya da ziyaı halinde sigorta şirketi bütün zarar karşılayacak olursa kiracının sorumluluğu da söz konusu olmayacaktır .

  1. Kiralananı Sözleşme Sonunda Tahliye Etme Borcu

Kiracının, kiralananı tahliye borcunun temeli FKFFŞK md. 32 düzenlemesidir. Madde metni şu şekildedir, “Sözleşme sona erdiğinde, sözleşmeden doğan satın alma hakkını kullanmayan veya bu hakkı bulunmayan kiracı finansal kiralama konusu malı derhâl geri vermekle mükelleftir”.

Kanun düzenlemesine göre kiracının bu borcu şu hallerde söz konusu olacaktır:

  • Sözleşmenin süre sebebiyle sona ermiş olması,
  • Kiracıya alım hakkı tanınmamış ya da kiracının alım hakkını kullanmamış olmasıdır.

Kiracı, finansal kiralama konusu konutu teslim aldığı şekliyle tahliye etmelidir. Olağan kullanım sebebiyle oluşan yıpranmalar söz konusu olabilir. Bunlar dışında kiracının konuta hasar vermesi sebebiyle kiralayan, kiracının sorumluluğuna gidebilir

Aksi durumda, finansal kiralama sözleşmesi ile kendisine alım hakkı tanınmış ve bu hakkını kullanmış ise tahliye borcu söz konusu olmayacaktır. O halde kiracının tahliye borcu kendisine tanınan hakkı kullanmaması ya da satın alma hakkının hiç tanınmaması durumlarında söz konusu olacaktır .

III.          SÖZLEŞMENİN KONUSU

  1. GENEL OLARAK

6502 sayılı TKHK md. 32 ve diğer ilgili düzenlemelere göre sözleşmesinin konusunu konut kavramı oluşturmaktadır.

Konut kavramı kanunlarda tanımlanmamıştır. Bunun yerine kavrama yer verilmiştir. Konut, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik  md. 4/e hükmünde, “23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi mesken amaçlı kullanılan ya da mesken niteliği taşımamakla birlikte tüketicilerin kullanımına sunulan her türlü bağımsız bölümü ifade eder”; 3290 Sayılı Kanun İle Bazı Maddeleri Değiştirilen Ve Bazı Maddeler Eklenen 2981 Sayılı Kanunun Uygulanmasına Dair Yönetmelik  md. 4/2’de, “Bir kişi veya ailenin müstakil yaşamasına elverişli bağımsız bölümdür”; 2000 Devlet İstatistik Enstitüsü Bina Sayımı Kitabı’nda , “Etrafı kapalı, tavanı örtülmüş, bir aile veya bir grup insanın diğer fertlerden ayrı olarak yaşamasına imkan sağlayan, doğrudan doğruya sokağa, koridora veya genel bir yere açılan, müstakil bir kapısı olan bina veya binanın bir bölümüdür”; Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik  md. 4/z düzenlemesinde, “Ticari amaç gözetmeksizin bir veya birçok insanın iş zamanı dışında barınma, dinlenme ve uyuma amacıyla ikamet ettiği, imar planında bu amaca ayrılmış olan yeri” şeklinde tanımlanmıştır . TDK  ise konutu, “İnsanların içinde yaşadıkları ev, apartman vb. yer, mesken, ikametgâh” olarak tanımlamaktadır.

Konut, bireylerin barınma ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik bir yapı olmasının yanında kiralayan açısından teminat işlevine sahiptir . Tüketicinin konut tercihinde ödeme gücü belirleyici olurken finansal kiralama şirketi açısından konutun sahip olduğu teminat değeri belirleyicidir .

Konut, kavram olarak geniş bir aralıkta olsa da tüketicilerin barınma ihtiyacını karşılamaya yarayan bir araç olarak değerlendirilmelidir. Zira tüketici, barınma amacını karşılamak amacıyla konut finansmanı sözleşmesi akdetmektedir. Tüketici, barınma ihtiyacını karşılamak dışında amaçla hareket eder ya da edinmek istediği taşınmaz barınma amacını karşılayamayacak nitelikte ise konut finansmanı söz konusu olmayacaktır .

Tüketicilerin mevsimlik ya da dönemsel olarak kullanmayı amaçladıkları yayla evi, yazlık ev, bağ-bahçe evleri gibi yapılar da konut olarak nitelendirilir .

  1. TAŞINIR-TAŞINMAZ AYRIMINDA KONUT

1.Taşınır Mülkiyetinin Konusu Olarak Konut

Konut, taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan arazinin bütünleyici parçasıdır. Fakat günümüzde taşınırların da bazı hallerde konut amaçlı kullanıldığı görülmektedir. Örneğin, karavan tipi araçlar ya da deniz araçlarının barınma amaçlı kullanılması bu duruma örnektir. Bu tip araçlar tüketicilerin barınma ihtiyaçlarını karşılayabilmeleri sebebiyle konut işlevi görseler dahi TKHK md. 32 kapsamında konut finansmanının konusu edilemezler. Çünkü konut kavramı, hem TMK uyarınca taşınmaz mülkiyetinin içeriğini oluşturmakta hem de kiralayan açısından teminat işlevi görmektedir. Tüketici, konut kavramına barınma ihtiyacını karşılama açısından yaklaşırken, kiralayan da finansal kiralamadan doğabilecek alacaklarının teminat altına alma kaygısı gütmektedir.

Bir arazi üzerine geçici nitelikte monte edilen baraka veya konteynır benzeri hafif yapıların da konut amaçlı kullanılabildiği görülmektedir. Bu tür taşınır yapılar, taşınmaz mülkiyetine konu edilemez ve bu tip yapıların edinilmesi için yapılacak sözleşmeler konutların finansal kiralaması kapsamında olamaz .

  1. Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu Olarak Konut

Taşınmaz mülkiyetinin içeriği TMK md. 718’de şu şekilde düzenlenmiştir, “(1) Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. (2) Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer”.

Kanun maddesinde yer verilen yapı kavramı bir üst kavram olarak, insan eliyle arazi altında ve üstünde inşa edilmiş her şeyi kapsamaktadır. Konut da bir yapı olmasına karşın, kullanım amacı barınma ihtiyacının giderilmesidir. Taşınmaz mülkiyetinin içeriğini oluşturan ve konut olarak kullanılan bir yapı, altında bulunan araziden ayrı olarak mülkiyete konu edilemez zira yapılar arazinin bütünleyici parçasıdır. Bir yapının, devamlı olarak inşa edilmesi ve arazi ile arasında sıkı maddi ilişkinin bulunması yapıyı arazinin bütünleyici parçası haline getirecektir .

  1. TAŞINMAZ MÜLKİYETİ KAPSAMINDA KONUT TÜRLERİ
  2. Müstakil Yapı Niteliğinde Konut

Müstakil yapı, bir parsel üzerinde inşa edilmiş, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olmayan yapıları ifade etmektedir.

Müstakil yapı, birden fazla kattan oluşabileceği gibi müstakil yapıda bulunan bölümlerin bağımsız olarak kullanılması da mümkündür. Fakat bu bağımsız bölümler, satış sözleşmesine konu edilemezler, kat mülkiyeti kapsamında olamazlar ve teminat işlevi de göremezler.

Müstakil yapılar tapu siciline ya da zabıt defterine kayıtlı olabilecekleri gibi tapuya kaydedilmemiş de olabilirler. Müstakil yapıların edinilmesi amacıyla yapılacak finansal kiralama sözleşmelerinin konut finansmanı sistemine dahil olma durumu, taşınmazların durumuna göre değişecektir.

  1. Medeni Kanun Uyarınca Tapu Siciline Kayıtlı Müstakil Yapılar

Tapu sicili, TST md. 5 düzenlemesine göre, “Devletin sorumluluğu altında, tescil ve açıklık ilkelerine göre taşınmazlar ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere tutulan sicildir”. TST md. 6 düzenlemesine göre de bu sicil, ana siciller [Tapu kütüğü, Kat mülkiyeti kütüğü, Yevmiye defteri, Resmî belgeler (resmî senet, mahkeme kararı ve diğerleri), Plân] ve yardımcı sicillerden (Aziller Sicili, Düzeltmeler Sicili, Kamu Orta Malları Sicili, Tapu Envanter Defteri) oluşmaktadır. Taşınmazla ilgili ayni haklar, kural olarak bu sicili tescil edilmekle doğar.

Tapu sicilinin, TST md. 5 düzenlemesinde yer alan işlevini düzgün bir şekilde yerine getirebilmesi için, arazinin bilimsel yöntemlerle yüzölçümünün belirlenerek planının yapılmış olması gerekmektedir. O halde, bir taşınmaz ilk defa tapu kütüğüne kaydedilecek ise kadastro planlaması ile taşınmazın en ve boy olarak sınırları belirlenerek tapu müdürlüğünde kütüğe tescili bu şekilde yapılmalıdır. Fakat, taşınmazın tapu kütüğüne kaydedildikten sonra İmar Kanunu md. 18 uyarınca arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulabilir. Böyle bir ihtimalde artık İmar Kanunu md. 19 düzenlemesi de gözönünde bulundurularak kadastro planları yerine hazırlanan parselasyon planlarına göre taşınmazın tapu tescili yapılacaktır. Gerek kadastro planı gerekse de parselasyon planı ile taşınmaz, en ve boy olarak sınırları resmi şekilde belirlenmiş olacak ve tapuya kayıt yapılırken bu resmi planlar dikkate alınacaktır.

Öyleyse, kadastro ya da parselasyon planları belirlenerek tapu kütüğüne kaydedilmiş taşınmazlar üzerinde bulunan müstakil yapıların edinilmesi finansal kiralama sözleşmesinin konusunu oluşturabilecektir. Tabi ki müstakil yapının konut olarak kullanılmaya olanaklı ve İmar Kanunu uyarınca muhafazası mümkün olması, ve tapu kütüğüne kayıtlı olması gerekmektedir. Müstakil yapı, konut olarak kullanılmaya elverişli olsa bile, tapu kütüğüne kayıtlı olmaması halinde teminat işlevinden söz edilemeyecektir. Üzerinde müstakil yapı bulunan tapuya kayıtlı taşınmazlar, teminat görevi görebilecek ve yapılan sözleşme de TKHK md. 32 kapsamında konut finansmanı sözleşmesi olacaktır .

  1. Zabıt Defterine Kayıtlı Müstakil Yapılar

Tapu Sicil Tüzüğü’nün geçici 1. maddesi: “Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde kütük yerine zabıt defteri veya kat mülkiyeti zabıt defteri tutulur. Taşınmazın sınırları hudut komşuları yazılarak gösterilir. Taşınmazın varsa resmî haritası veya planı dosyasında saklanır” düzenlemesini içermektedir.

Yukarıda da izah ettiğimiz üzere tapu kütüğü, kadastroya dayalı olararak oluşturulmaktadır. Bu sebeple henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde bulunan taşınmazların tapu kütüğüne kaydedilmesi mümkün olmadığından bu tür taşınmazlar hakkında kanun maddesi uyarınca zabıt defteri veya kayıt defteri adı verilen defterler tutulmaktadır.

Kanun koyucunun düzenlemesi sayesinde henüz kadastro görmemiş yerlerde bulunan taşınmazlar, kadastro işlemini beklemeksizin zabıt defterine kaydedilebilecek ve tapu kütüğüne kayıtlı taşınmazlar gibi işlem (devredilebilme, ayni hak kurulması veya teminat görevi görme) görebileceklerdir.

Bu açıklamalar doğrultusunda üzerinde müstakil yapı bulunan zabıt defterine kayıtlı bir taşınmazı edinmek için yapılacak konut finansmanı sözleşmesi, yapının konut olarak kullanılmaya elverişli olması ve İmar Kanunu uyarınca muhafazasının mümkün olması koşullarını da sağlanmasıyla TKHK md. 32 kapsamında olacaktır.

  1. Tapusuz Taşınmazlardaki Müstakil Yapılar

Tapu kütüğü veya zabıt defteri, taşınmaz malikinin veya taşınmaz üzerinde ayni hak sahiplerinin bilinmesini mümkün kılmakta, bu taşınmazlar üzerindeki hakları kamuya açık hale getirmektedir. Oysa tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazın hak sahipliğini gösteren bir kayıt olmadığı gibi taşınmazın ada, parsel vb. özellikleri de belli olmadığından bu tür taşınmazlarda kamuya açıklık söz konusu değildir.

Bu doğrultuda tapusuz taşınmaz kavramı, ne tapu kütüğüne ne de zabıt defterine kaydedilmiş taşınmazları ifade etmektedir.

Tapusuz taşınmazlar hakkında özel mülkiyet mümkün olsa da tapu kütüğüne veya zabıt defterine kaydedilemedikleri sürece bu tür taşınmazlar üzerindeki hak sahipliğinin alenileştirilmesi ya da taşınmazlar üzerinde varsa ayni hakların bilinmesi mümkün olamamaktadır.

Bu sebeplerden ötürü tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde bulunan müstakil yapıların edinilmesi için yapılacak konut finansmanı sözleşmeleri TKHK md. 32 kapsamında değildir.

  1. Kat Mülkiyetine Konu Konut

Kat mülkiyeti, taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturmakla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 1/1 hükmünde şu şekilde düzenlenmiştir: “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir”.

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1 ve 50/2 , İmar Kanunu md. 30 düzenlemeleri ışığında;

  • Yapının ayrı ve bağımsız olarak kullanılmaya elverişli bölümler içermesi,
  • Kat mülkiyetine konu olacak yapının tümünün kargir  olması,
  • Yapının tamamlanarak yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması,
  • Hak sahiplerinin talebi gerekmektedir.

Bu şartları karşılayan bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulabilmesi için KMK md.12 hükmünde yer alan belgelerle hak sahipleri tapu idaresinden istemde bulunur. Tapu idaresi de TMK md. 1001  ve TST md. 7/1-b hükmü uyarınca üzerinde kat mülkiyeti kurulan bağımsız bölümlerden her biri için kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfa açar ve yapılacak tescille bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olur. Kat mülkiyetinin kurulmasıyla her bir bağımsız bölüm, TMK md. 704/b.3 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin konusu haline gelir. Bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkına kim sahipse arsa payı ile orantılı olarak ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payına sahip olur.

Bu süreç neticesinde kurulan kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümün,  devredilmesi, rehnedilmesi, teminat görevi görmesi, üzerinde sınırli ayni hak tesis edilmesi mümkün hale gelir. Ayrıca kat mülkiyeti kurulabilmesi için bağımsız bölüm halihazırda kullanılmaya elverişli olacağından barınma amacını da karşılayacaktır. O halde  konut olarak kullanılmaya elverişli kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin edinilmesi için yapılacak işlem konut finansmanı kapsamındadır.

Büyük yerleşim yerlerinde inşa edilen yapıların büyük çoğunluğu kat mülkiyeti şeklinde kurulduğundan tüketiciler tarafından edinilmesi amaçlanan konut tiplerini de bu tür oluşturmaktadır.

  1. Medeni Kanun Uyarınca Tapu Siciline Kayıtlı Kat Mülkiyetine Tabi Konutlar
  2. Tamamlanmış Yapılarda Konutun Kat Mülkiyetine Konu Olması

Öncelikle kat mülkiyetine ilişkin bilgileri genel olarak bir önceki bölümde açıklamıştık. Tekrara düşmemek adına, bu bölümde kısa bir açıklama yapıp bir önceki bölümde yaptığımız açıklamalara atıf yapmakla yetiniyoruz.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 1 düzenlemesine göre kat mülkiyeti yalnızca tümü tamamlanmış yapılarda kurulabilir.

Bir parsel üzerinde birden çok yapı inşa ediliyor ve yapılardan bazıları, diğerlerine göre daha önce tamamalanabiliyorsa tamamlanan yapılarda bulunan bağımsız bölümler kat mülkiyeti kurulabilmesi KMK md.66/3  uyarınca mümkün olacaktır. Bir diğer deyişle kat mülkiyeti kurulabilmesi için parsel üzerindeki tüm yapıların tamamlanmasına gerek yoktur.

Gerek ilk gerekse de bölümde yer verdiğimiz bilgiler doğrultusunda kurulan ve tamamlanan kat mülkiyetine konu mesken nitelikli bağımsız bölümlerin tüketiciler tarafından barınma amaçlı edinilmesi için yapılacak finansman sözleşmeleri TKHK md. 32 kapsamında olacaktır .

  1. İnşa Halinde veya İnşasına Başlanmamış Yapılarda Kat İrtifakına Konu Konut

KMK md. 2/c hükmüne göre kat irtifakı, “Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına denilir.”

Aynı kanunun md. 3/3 hükmünde ise: “Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir” düzenlemesi yer almaktadır.

Kat irtifakı, Medeni Kanun kapsamında bir irtifak değildir. Zira kat irtifakı, KMK md.17/1 , 26/1  hükümleri uyarınca, bu hakka sahip olan paydaşa, yapma borcu yüklemektedir. Halbuki TMK md.779/2  düzenlemesi gereği, irtifak hakkının asli içeriği hiçbir zaman bir yapma borcu olamaz.

Kat irtifakı, kat mülkiyetine geçiş sürecinde geçici bir durumu ifade etmektedir. Bu geçiş süreci boyunca kat irtifakı sahipleri kat irtifakı tapusuna sahip olurlar. Kat irtifakı tapusu, hakka konu bağımsız bölümün devredilebilmesine ve teminat işlevine sahip olmasına olanak tanımaktadır. Ayrıca kat irtifakı, yapının inşasına başlanmadan önce de kurulabilmektedir.

Tüketicinin edinmek istediği konutun, finansal kiralama sözleşmesine konu edilebilmesi için tamamlanmış olması şart değildir. Edinilecek konutun inşa halinde ve hatta proje aşamasında olsa bile mümkündür. Zira daha önce de bahsettiğimiz üzere konut, resmi senet temelinde teminat işlevi görmeye müsait olmalıdır. Bu sebeplerle kat irtifakına konu bağımsız bir bölümün edinilmesine yönelik yapılacak finansman sözleşmeleri de TKHK md. 32 kapsamında olacaktır .

  1. Zabıt Defterine Kayıtlı Kat Mülkiyetine Tabi Konutlar
  2. Tamamlanmış Yapılarda Zabıt Defterine Kayıtlı Kat Mülkiyetine Tabi Konutlar

Ülkemizde halen bazı yerleşim yerlerinde kadastro faaliyetlerinin tamamlanamadığı dikkate alınacak olursa zabıt defterine kaydedilmiş kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlere rastlamak mümkün olabilmektedir. Bu sebeple bu tür taşınmazlar için kadastro çalışmalarının tamamlanmasını bekleyemeye gerek olmaksızın KMK md. 11/2  hükmü ile TST geçici md. 1  hükmü ile kat mülkiyeti zabıt defterine kaydedilmeleri suretiyle kat mülkiyeti kurulmasına olanak tanınmıştır.

Zabıt defterine kayıtlı bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulabilmesi için, binanın tamamlanmış, yapı kullanma izni alınmış olması ve KMK md.12 hükmünde belirtilen belgelerle hak sahiplerinin talepte bulunması gerekir. Bu şekilde kat mülkiyeti daha önce zabıt defterine kayıtlı bir taşınmazın kat mülkiyetine dönüştürülmesi veya bağımsız bölümün ilk defa kat mülkiyeti zabıt defterine tescil edilmesi yoluyla gerçekleşebilir.

Kat mülkiyeti zabıt defterine kayıtlı bir bağımsız bölüm de TMK md. 704 anlamında taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturacağından bu tür taşınmazların edinilmesine yönelik yapılacak sözleşmeler, TKHK md. 32 kapsamında olabilecektir .

  1. İnşa Halinde veya İnşasına Başlanmamış Zabıt Defterine Kayıtlı Kat İrtifakına Tabi Konutlar

Çalışma içerisinde açıkladığımız üzere tamamlanmamış yapılarda bulunan bağımsız bölümler hakkında kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir.

Buna göre, henüz tamamlanmamış veya inşa aşamasındaki yapılarda bulunan bağımsız bölümler ancak kat irtifakına konu olabilir. Konut finansmanı sözleşmesi yapabilmek için binanın yapı kullanım izni almış olması şart değildir. Önemli olan husus bağımsız bölümün barınma amaçlı edinilmesidir.

  1. İMAR MEVZUATI KAPSAMINDA KONUT

Tüketicilerin barınma ihtiyacını karşılayacak konutun, finansal kiralama sözleşmesine konu olabilmesi için ayrıca imar mevzuatına uygun olarak inşa edilmiş olması şarttır. Örneğin, tapuya kayıtlı olsa dahi ruhsatsız olan ya da ruhsatı olsa da ruhsata aykırı yapılar, İK md. 32/1  hükmüne göre kaçak yapı niteliğinden olacağından konut finansmanı kapsamında olamayacaktır. Bu sebeple bir yapının fiilen bir parsel üzerinde mevcut olmasından o yapının imar mevzuatına uygun olarak inşa edildiği anlamı çıkartılamaz. Yapı, imar mevzuatına aykırı olarak inşa edilmişse, muhafazası mümkün değilse ya da  insanların yaşamaları için tehlikeli oluşturuyorsa bu tür konutların edinilmesi, TKHK md. 32 kapsamında finansal kiralama sözleşmelerinin konusunu oluşturamayacaktır. Bu sebeple konut kavramı, imar mevzuatı yönünden de incelenmelidir.

İmar Mevzuatına Aykırı Yapılar

İmar mevzuatına aykırı yapılar, ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapılar ile yıkılacak derecede tehlikeli yapılardır .

  1. Ruhsatsız Ya da Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar

Ruhsatsız yapılara ilişkin yasal düzenleme İmar Kanunu md. 21’de yer almaktadır. Buna göre İmar Kanunu’nun kapsamına giren bütün yapılar  için İK md. 26  hükmünde belirlen istisnai yapılar dışında yetkili makamlardan  izin alınmadan yapılan yapılar ruhsatsız yapılardır.

Bu tür yapılar, sahip olmaları gereken izinlere sahip olmadan ya da aldıkları izinlere uygun hale getirilip, imar mevzuatına uygunlukları sağlanmadan konut finansmanı sistemine dahil olamazlar. Zira tamamlanmış bir yapı hakkında İmar Kanunu md. 30 kapsamında yapı kullanma izin belgesi alınabilmesi yapı ruhsat ve eklerine aykırılığın giderilmesi durumunda mümkün olacaktır.

Kiralayan, finansal kiralama sözleşmesini tüketici ile imzalamasından önce konut hakkında rapor hazırlayabileceğinden bahsetmiştik. Konut hakkında ekspertiz işlemi yapılırken konutun imar mevzuatına uygunluğu da değerlendirilecektir. Böylece kiralayan, doğması muhtemel olası sorunları da önlemiş olacaktır .

  1. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar

Yıkılacak derecede tehlikeli yapı kavramına İmar Kanunu md. 39’da yer verilmiştir. Tehlikeli yapı, kural olarak insanların yaşamasına elverişli olmayan yapılardır.

Bir yapı yıkılacak derecede tehlikeli olsa dahi İK md. 39 düzenlemesine göre yapı sahibine tehlikenin giderilmesi için bilgilendirme/uyarı yapılabilecektir. Dolayısıyla yapı yıkılacak derecede tehlikeli olsa dahi tehlikenin giderilmesi olanağı mevcuttur. Tehlike giderildiği vakit yapı imar mevzuatına uygun hale gelir ve hukuken muhafaza edilebilir.

Ancak tehlike giderilse dahi yapı yine de muhafaza edilmeye müsait değilse bu yapıların İmar Kanunu md. 39 gereği yıkılması gerekecektir.

O halde ilk durumdaki konutların edinilmesi finansal kiralamanın konusu olabilecekken, tehlike giderilmez ya da giderilemeyecek derecede ise bu tür bir yapının edinilmesi finansal kiralama sözleşmesinin konusunu oluşturamayacaktır .

  1. SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
  2. SÖZLEŞMEDE ÖNGÖRÜLEN SÜRENİN BİTİMİ

6361 sayılı FKFFŞK md. 30/1 düzenlemesine göre finansal kiralama sözleşmesinin sona erme hallerinden birincisi sözleşmede öngörülen sürenin bitmesidir. Ancak aynı maddeye göre, taraflar sözleşmede aksinin kararlaştırmaları durumunda sözleşme, öngörülen sürenin bitimiyle kendiliğinden sona ermeyecektir.

Düzenlemenin üçüncü fıkrasına göre de, taraflarından her biri sürenin bitiminden en az üç ay önce bildirmek kaydıyla, mevcut veya yeni şartlar ile sözleşmenin uzatılmasını talep edebilir. Sözleşmenin uzatılması tarafların anlaşmasına bağlıdır.

Kiracının Konutu Satın Alması

6361 sayılı FKFFŞK md. 23 düzenlemesine göre finansal kiralama konusu konutun mülkiyeti kiralayana aittir ancak aynı düzenlemeye göre taraflar sözleşmede, sözleşme süresi sonunda kiracının, malın mülkiyetini satın alma hakkını haiz olacağını kararlaştırabilir.Tüketici konumunda olan kiracıya tanınan alım hakkı, sözleşmenin sona ermesine bağlı olarak tanınmakta ve sözleşmenin sona ermesiyle kullanabilmektedir.

Tüketicilerin konut edinmeleri amacıyla yapacakları finansal kiralama sözleşmelerinde tanınabilecek bu hak TBK md. 237 uyarınca alım hakkı niteliğindedir. Alım hakkı, hak sahibine, tek taraflı irade beyanıyla bir taşınmazın alıcısı olabilmesi veren yenilik doğuran bir haktır.

Kiracı, uygun gördüğü takdirde bu hakkını kullanmak isteyerek finansal kiracısı olduğu konutun mülkiyetini edinmek isteyebilir. Kiracı, bu hakkını kullanmasıyla kiralayan, finansal kiralama konusu konutun mülkiyetini kiracıya devretme borcu altına girerken, kiracı da, alım hakkının bir bedel karşılığı olacağı kararlaştırılmışsa bu bedeli ödeme borcu altına girer. Kiralayan, bu borcunu ifadan kaçınırsa kiracı, kiralayana karşı, TMK 716 temeline dayanan tescilin istemli dava açabilecektir.

Finansal kiralama sözleşmesinde kararlaştırılan süre sona erdiğinde kiralayan, sözleşme konusu konutu bir başkasına finansal kiralayabileceği gibi konutun mülkiyetini de devredebilir. Bu sebeple alım hakkı sahibi kiracı, kendisine tanınan bu hakkını TBK md. 238/2 ,  uyarınca tapu kütüğüne şerh edebilir ve ettirmelidir. Ayrıca taşınmazlara ilişkin finansal kiralama sözleşmeleri nitelikli yazılı şekilde yapılması gerektiğinden nitelik şartı yerine getirilirken kiracı, kendisine tanınan bu hakkında şerh edilmesini isteyebilir.

Böylelikle alım hakkı, nispiliği özelliği dolayısıyla yalnızca kiralayana karşı yöneltilebilecekken, TMK m. 736/1  ve TMK m. 1009  düzenlemeleri doğrultusunda taşınmaz başkasına devredilmiş olsa dahi şerhte belirtilen süre içinde taşınmazı devralan yeni maliklere karşı da ileri sürebilecektir. Alım hakkının tapu kütüğüne şerhiyle borç ilişkisi eşyaya bağlı borç haline gelir.

TBK md. 238 hükmü uyarınca alım hakkı en çok 10 yıllık süreyle tanınabilir. Taraflar da finansal kiralama sözleşmesinin 10 yıldan fazla sürmesini kararlaştırmış olabilirler. Böyle bir ihtimalde alım hakkı, 10 yıllık sürenin sonunda şerh etkisini yitirir ve sürenin sonunda taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin edilebilir.

Tarafların, alım hakkının 10 yıldan fazla bir süreyle olacağına ilişkin yapacakları anlaşma geçersizdir. Ayrıca kiralayan, sözleşme kurulurken 10 yıllık şerh süresi dolduğunda, yeniden alım hakkı tanıyacağını da taahhüt edemez. Bu sebeple sürenin sona ermesini takiben taraflar alım hakkını yenileyen bir anlaşma yapabilir ve bunu tapu kütüğüne şerh edebilir.

Kiracının alım hakkını kullanabilmesi sözleşmenin, süresinin bitmesi sebebiyle sona ermesi ve sözleşmeden doğan bütün borçlarını ifa etmesi gerekir. Özellikle, alım hakkının bir bedel karşılığı tanındığı durumlarda kiracı bu bedeli kiralayana ödemelidir. Kiracı, bu borcuna aykırı hareket etmesine rağmen kiralayandan sözleşme konusu konutun mülkiyetinin kendisine devrini talep edece olursa kiralayan,  TBK md. 97  uyarınca, alım hakkı karşılığı öngörülen bedelin ödenmediği ileri sürerek devirden kaçınabilir.

Taraflar, finansal kiralama sözleşmesinde, alım hakkının kullanılabilmesi için kiracının sahip olduğu süreyi kararlaştırabilirler. Süre kararlaştırılmışsa kiracı bu süre içerisinde hakkını kullanmalıdır aksi halde alım hakkı sona erer. Sözleşmede sürenin kararlaştırılmadığı durumlarda ise hakkın kullanılıp kullanılmayacağı dürüstlük kuralları uyarınca kiralayana bildirilmelidir .

  1. KİRACININ İFLASI, ÖLÜMÜ veya FİİL EHLİYETİNİ KAYBETMESİ

Finansal kiralama sözleşmesinin kendiliğinden sona erme hallerinden birisi de FKFFŞK md. 30/1 düzenlemesinde yer alan kiracının iflası, ölümü veya fiil ehliyetini kaybetmesidir. Ancak düzenlemede sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça ibaresi yer aldığından taraflarlar, kiracının iflas etmesi, ölmesi veya fiil ehliyetini kaybetmesi durumunda da sözleşmenin devam edeceğini kararlaştırabilirler .

SONUÇ

Tüketicilerin, konut edinmeleri amacıyla yapacakları finansal kiralama sözleşmenin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu kurala uyulmamasının en önemli sonucu sözleşmenin geçersiz olmasıdır.

Ayrıca bu sözleşme türünde kiracı sıfatı gerçek veya tüzel kişi tüketicilerdedir. Bununla birlikte tüketici konut edinmeyi hedeflerken yalnızca barınma ihtiyacını karşılama saikiyle hareket etmelidir. Zira çalışma içerisinde ilgili bölümlerde yer verdiğimiz Yargıtay kararları da göstermektedir ki tüketicinin bu amaç dışında hareket etmesi tüketici sıfatının kaybına sebebiyet verecektir. Bu da kiracının, 6502 sayılı TKHK’nın içerdiği koruyucu hükümlerden yararlanamayacak olmasını doğuracaktır. her ne kadar tüzel kişiler de kanunen tüketici olabilecekse de özellikle tüzel kişiler yönüden ticari işletme işleten, kar  amacı güden, ticari veya mesleki faaliyette bulunan tüzel kişiler ile bulunmayan tüzel kişiler yönünden bir ayrıma gidilmelidir. Zira kanunun lafzından bütün tüzel kişilerin tüketici olabileceği gibi bir anlam çıksa da yukarıda yer verdiğimiz faaliyetlerde bulunan tüzel kişiler tacir olacağından ve borçlarının da ticari olması karine olduğundan tüketici olarak değerlendirilemeyeceklerdir.

Sözleşmesinin konusu olan konut, geniş bir yelpazede değerlendirilebilecek olsa bile kavrama, tüketicilerin barınma ihtiyacının karşılamaya yönelik yaklaşılmalıdır. Barınma ihtiyacını karşılamaya müsait olmayan veya imar mevzuatına aykırı yapıların edinilmesine yönelik yapılmak istenen finansal kiralama sözleşmelerinin kurulması mümkün olmayacaktır. Kaldı ki konut, kiralayan için de alacaklarının teminatıdır.

Tüketicilerin konut edinmelerine yönelik yapılan finansal kiralama sözleşmelerinde dikkate değer önemli konulardan birisi de kiracının temerrüt halidir. Kiracı, barınma ihtiyacını karşılamak istemektedir. Ancak kanuni düzenlemeler, kendisine tanınması gereken süre içerisinde asli edimini ifa etmeyen kiracının akdetmiş olduğu finansal kiralama sözleşmesinin feshini mümkün kılmaktadır. Tüketici, mülkiyetini edinme amacı güttüğü ve kendisine de bu hakkın tanındığı bir konutun üçüncü kişilere satılması tehlikesiyle karşı karşıya kalabileceğinden finansal kiralama bedelini ödeme borcuna aykırı hareket etmemelidir.

KAYNAKÇA

Kitaplar

Atamer, M. Y., 2016, Kredi ve diğer finansman sözleşmelerinde tüketicinin korunması. İstanbul: On İki Levha yayıncılık.

Çabri, S., 2010, Konut finansmanı sözleşmeleri. İstanbul: XII Levha yayıncılık.

Kalender, A., 2016, Konut kredisi sözleşmesi. Ankara: Seçkin yayıncılık.

Özdemir, G., 2017, Konut kredileri ve konut kredilerinde teminat işlemleri. Ankara: Seçkin yayıncılık.

Yavuz, C., 2014, Türk borçlar hukuku özel hükümler. İstanbul: Beta yayıncılık

Süreli Yayınlar

Aydoğdu, M., Konut finansman sistemi (mortgage) ve sözleşmeleri, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 9, Sayı: 1, 2007, s. 1-52.

Can, B., 2014, 6502 Sayılı tüketicinin korunması hakkında kanunun konut finansmanına yönelik hükümleri, Terazi Hukuk Dergisi, S. 89, s. 104-109.

Kalender, A., 6502 Sayılı TKHK hükümlerine göre konut finansmanı sözleşmelerinin karşılaştırılması, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 23, Sayı 2, Yıl 2015, s. 203-239.

Topaloğlu, M., 2015, Konut finansmanı sözleşmelerinde temerrüt, Terazi Hukuk Dergisi, S. 101, s. 124-132.

Diğer Yayınlar

Çırasunlar, Aslı, Kon

Finansmanı Amacıyla Yapılan Finansal Kiralama Sözleşmelerinin Kuruluşu ve Hukuki Niteliği, Yayınlanmış Yüksek Lisans Tezi, T.C. Bahçeşehir Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2011/289852.

Elektronik Kaynaklar

www.jurix.com.tr/article/2588

www.tdk.gov.tr

tez.yok.gov.tr

www.tuik.gov.tr/IcerikGetir.do?istab_id=64

http://dergipark.gov.tr/suhfd/issue/26656/281319

http://acikerisim.deu.edu.tr/xmlui/bitstream/handle/12345/1904/maydogdu.pdf?sequence=1&isAllowed=y

http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2014/11/20141127-7.htm

http://www.mevzuat.gov.tr/Metin.Aspx?MevzuatKod=7.5.9262&MevzuatIliski=0&sourceXmlSearch=

http//www.tuik.gov.tr/Kitap.do?metod=KitapDetay&KT_ID=9&KITAP_ID=64

http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2007/12/20071219-2.htm

www.tuik.gov.tr/IcerikGetir.do?istab_id=64 (erişim tarihi: 20.04.2018)

www.tdk.gov.tr (erişim tarihi: 20.04.2018)